根据中央部署，试点地区正在稳慎有序地推进以宅基地三权分置为核心的宅基地制度改革，助力精准扶贫和乡村振兴。在《民法典》《土地管理法》等相关法律没有明确规定正在改革的各类宅基地权利的法律性质的背景下，制度改革对权利登记提出了新的要求和挑战。观察实务，容易发现试点地区各有各的做法。研读文献，容易发现专家学者各有各的说法。路在何方？一时间让改革试点地区的实务工作者感觉茫然困惑、无所适从，只好摸着石头过河。当前改革阶段，不动产登记等权利登记部门，配合好宅基地改革工作，在承接历史、面向未来的基础上，稳妥有序做好权利分置登记，对于推进乡村振兴实现共同富裕有着十分重要的意义。本文试图总结宅基地三权分置权利登记实施模式和理论共识，提出当前阶段实施宅基地三权分置权利登记的可行路径。

作者通过广泛参与试点地区的改革调研，将宅基地三权分置权利登记的实现形式概括为以下三种模式。

第一种是“所有权（自物权）-使用权（用益物权）-次使用权（次用益物权）”实现模式。浙江绍兴为典型代表。浙江绍兴为激活乡村闲置农房，引入乡贤等社会主体开展乡村建设，积极创新三权分置实施方式。这种模式的重点是稳定投资方的预期，为宅基地农房租赁颁发租赁使用权证，并在不动产登记簿上登记保护，将租赁权物权化。为保护农民的居住权益，为农房所有权人颁发宅基地使用权证，但不单独颁发资格权证，在不动产登记簿上登记宅基地使用权。

第二种是“所有权（自物权）-使用权（用益物权）-资格权（成员权）-次使用权（次用益物权）”实现模式。浙江义乌和德清是典型代表。浙江义乌在全国首次提出宅基地“所有权-资格权-使用权”三权分置制度，浙江德清在第二批国家试点中提出了“所有权-资格权-使用权”三权分置制度，两者的实现方式比较类似。这种模式比较注重保护宅基地使用权取得之前和置换之后的农户居住权益，在宅基地分配之前和置换之后，向农户颁发资格权证，在主管部门的资格权登记簿上进行登记保护。宅基地流转时，将宅基地使用权分置为资格权和次使用权，向原宅基地使用权人颁发资格权证，在主管部门资格权登记簿上登记保护；向新宅基地使用权人颁发使用权证，在不动产登记簿上登记保护。

第三种是“所有权（自物权）-使用权（用益物权）-资格权（人役权）-次使用权（次用益物权）”实现模式。安徽旌德和浙江象山是典型代表。安徽旌德在全国首次向所有权人、资格权人和使用权人颁发所有权、资格权和使用权等不动产权证，并在不动产登记簿上进行统一登记。浙江象山在浙江省内首次为宅基地三权分置的权利颁发不动产权证，在不动产登记簿上进行统一登记。

上述三种权利分置登记的实施模式中，所有权的收益权能和处分权能得到了增强，农民居住权益得到不同方面的保护，社会主体的租赁权益得到有力保障，闲置的宅基地和农房得到有效盘活。三种方式的区别是，第一种方式和第三种方式着重保障农户已取得的居住权益，第二种方式着重保障农户待取得的居住权益。

如何将宅基地三权分置的政策语言转换为法律语言，形成符合法理逻辑的立法方案，法学学者提出了丰富多样的理论方案。纵览这些方案，可以得出以下两点理论共识。

第一，对于已取得的农户居住权益，基本上达成了宅基地“所有权-使用权（用益物权）-次使用权（次用益物权）”的物权法理逻辑的理论共识。这种理论共识，主要根植于孙宪忠承包地三权分置的物权法逻辑。针对承包地“三权分置”违反“一物一权”的争议，孙宪忠深入研究德国物权法，发现“所有权-地上权-次地上权”的物权派生逻辑。他将德国物权法逻辑移植到我国农村承包地领域，构建了承包地“所有权-承包经营权（用益物权）-经营权（次用益物权）”三权分置的物权逻辑。目前学术争鸣的地方在于，宅基地使用权流转后，转入方取得的权利叫什么名称，转出方保留的权利叫什么名称。有学者认为转入方取得的权利应命名为经营权，另有学者认为应命名为租赁使用权。有学者认为转出方保留的权利应命名为使用权，另有学者认为应命名为资格权。实务中，由不动产登记部门对已取得的农户居住权益进行确权登记。

第二，对于待取得的农户居住权益，基本上达成了是农村集体成员权的居住空间分配请求权的理论共识。农户集体成员权是团体权，是集体成员对于成员集体请求利益分配和行使决策处分的权利，包括私益权和公益权两个部分。私益权包括集体经济组织成员就集体资产的经营所产生的利益分配、获得土地承包经营权和宅基地使用权以及部分集体财产的处分权。公益权包括集体经济组织内部的选举权、被选举权、知情权等权利。待取得的农户居住权益，是农户集体成员权的私益权，包括居住空间分配请求权和居住空间费用豁免权等权利。目前理论界讨论达成的基本共识是，把“待取得”的农户居住权益称之为狭义宅基地资格权，把“待取得”和“已取得”的农户居住权益称之为广义宅基地资格权。实务中，由宅基地管理部门对狭义的宅基地资格权进行确权登记。

根据试点地区实施权利分置登记的共性经验和专家学者对于宅基地权利分置的法理共识，对现阶段试点地区开展宅基地权利分置登记提出以下实施路径。

第一，对于已取得的农户居住权益，按“所有权-使用权（用益物权）-次使用权（次用益物权）”的物权法理逻辑实施权利登记，由不动产登记部门负责实施。为节约确权登记成本，宜对农村集体土地所有权进行统一确权登记，不额外以宅基地使用权宗地为登记单元进行所有权的登记颁证。沿用宅基地使用权的确权登记成果，不额外开展已取得的农户居住权益的登记颁证工作。当使用权人流转宅基地时，在转出方的不动产登记簿附记栏内，登记“此权利人为宅基地资格权的权利人”。通过此种登记措施，保护使用权人基于集体成员资格已取得的农户居住权益。增加“宅基地经营权/房屋使用权”物权种类，在转出方的不动产登记簿上，将权利种类登记为“宅基地经营权/房屋使用权”，土地权利性质登记为“批准拨用”，房屋权利性质规范填写为“自建房”。通过此种登记措施，保护转入方的合法财产权益，激励转入方开展乡村产业经营。当使用权人向非集体成员实施赠与和继承法律行为时，在转入方的不动产登记簿上，将权利种类登记为“宅基地使用权/房屋所有权”，附记栏内登记“此权利人不是宅基地资格权的权利人”。通过此种登记措施，注销农户已取得的居住权益。

第二，对于待取得的农户居住权益，按农户集体成员权的法理逻辑实施权利登记，由农业农村主管部门负责实施。户籍改革后，不再区分农业户口和非农户口。户籍登记成果，失去区分农村集体组织成员的作用。为保护农民利益，农业农村主管部门需要开展农村集体经济组织的成员和成员权登记工作。集体成员的确定，一般依据农民与集体长期的生产生活关系予以确定。在完成集体成员的初始登记后，需要根据成员的婚姻、生育和收养等法律行为，变更登记集体成员名单。变更登记的特殊情形包括参军人员、刑事犯、在读大学生等。为鼓励乡贤回乡创业，部分试点地区将返乡做出重大贡献的乡贤纳入集体成员。成员权需要登记的内容十分广泛，包括集体收益分配权（股权）、承包地分配权和宅基地分配权等。宅基地分配权登记的内容包括权利实现情况和待取得的宅基地面积或住房面积。当权利人经申请审批取得宅基地使用权和各类住房时，权利实现情况登记为已取得。当宅基地使用权人进行宅基地使用权置换时或暂时退出使用权（退出使用权保留资格权）时，权利实现情况登记为待取得。新分户未分配宅基地的集体成员，权利实现情况登记为待取得。建立和完善不动产登记与成员权登记的衔接联动机制，全面保护集体成员已取得和待取得的居住权益。